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“如果收紧土地供应,人为制造需求大于供应的局面,房价必然快速上涨。”
“由于盖房子有周期,所以一般而言,两年前的土地供应量,将决定现在的房价均线,现在的土地供应量,将决定购房者对未来的预期。”
“未来预期,其实就是购房者信心,这是第三个影响一地房价的核心因素。”
“ok,我们回头看这三点要素,有没有发现什么不对劲?”
方小武讲得直白简单,成池陌紫妍回头再琢磨那4组数据,终于跟上趟了。
小五哥做出总结的时候,两人悚然动容。
“你们看,云城的人口净流入,经过长达8年的快速增长,17年略有回落。”
“而云城的土地供应量,其实一直都很宽松,15年就有270万平,17年更是高达320万。”
成池面色骇然:“所以说,其实17年云州房市刚需是回落的?按照客观规律,云州房价应该温和上涨?”
“对。”
小五哥点点头。
“云城人口流入速度放缓,土地供应量宽松,在基本的供求关系层面上,房价不具备快速上涨动力。”
“那为什么……”
陌紫妍皱眉问,她对这方面不太敏感,一直以为云州房价上涨是跟随着全国、全社会的大趋势,此刻陡然听到不同的解读,有点难以置信。
小五哥却没有直接解释,而是随口一转。
“其实一线城市中有两个很好的例子:广深。”
“广市房价始终低于深市,而人口流速基本相近,关键就在于土地供应增速。”
“这种情况,其实体现的是一方政府对于发展的全盘考量,毕竟放出多少土地,当地商会做主。”
“假设广市将土地供应卡得很紧,地价房价被同时推高,那么商会就可以获得更多的土地出让金。”
“但是,与此同时,居民居住成本和工商企业经营成本,同样会被推高,从而降低城市的经济活力。”
“如果居民和工商企业没有另外的选择,那么即使成本很高,他们仍然不会离去。
比如帝都、魔都。”
“可是如果存在着另外的选择,人口和企业就会迁移。”
“那么广市就是这样,作为省会,不远处就有一个同等规模的特大城市,构成城市之间的直接竞争。”
“糟糕的是,在整体竞争中,广市处于绝对劣势!
如果再卡紧土地供应,会出现什么情况?”
成池和陌紫妍恍然大悟,甚至想深一层,开始从政治角度理解广市商会的做法。
两人都是人精,举一反三,很快明白云城从不卡紧土地供应的原因。
人口流出、工商企业迁离,对城市的发展潜力会造成长期的、不可逆的打击。
其实一线城市里有一个先例,那个城市,在某个阶段的发展速度极其惊人。
小五哥没往深里再延伸下去,长篇大论的,没必要。
“李牧会长的思路是发展实体经济,进行结构转型。”
“所以一直以来,云州房价始终不高,唯有去年涨得特别猛。”
“原因是什么?”
“棚户区改造释放出大量的刚需;前两年信贷卡得太严房企盖不动;炒房资金从一线城市向下流动;经济大环境持续恶化使得普通百姓避险情绪大涨,被舆论稍微一引导就盲目接盘……”
“其实我们根本不必深究暴涨的原因,只需要知道,这不正常。”
“知道不对劲,再结合李会长的整体发展思路去分析,我们可以得出一个结论:云州商会必然会抑制房价。”
“你们觉得,他能不能做到?”
陌紫妍若有所思的点头:“18年云州土地供应计划估计是4月份左右出,李牧这人手腕强硬,如果豁出去增加25%的土地供应,别说继续暴涨,不跌就算命大。”
成池吓得冒出冷汗,连连摆手:“怎么都不至于增加那么多,12%一大关。
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